Een huis kopen in Maleisië

Je mag als buitenlander in Maleisië een huis of appartement kopen, en het is niet eens echt moeilijk. Het kost alleen een hoop tijd en geduld.

VOORWAARDEN

• De kooprijs moet minimaal RM150,000 bedragen (€30k maart 2005). In Malacca en Johore is de ondergrens RM250,000

• Je hebt toestemming nodig van de FIC (Foreign Investment Committee)

• Je hebt toestemming nodig van de State Government.

• Je kunt niet alle huis typen kopen, maar wel apartementen, condominiums en  (hoek)bungalows. De preciese restricties hangen van de Staat af.

BEGINFASE

Als je weet in welk gebied je wilt zoeken, ga dan als volgt te werk:

• Zoek een of meerdere real-estate agents (zij hebben de sleutels)

• Bespreek vooraf wat je ongeveer zoekt en in welke prijsklasse

• Bezoek met de real-estate agent een aantal huizen (neem foto’s / video)

• Let op dat de property Freehold is en niet Leasehold of Malay Reserved.

Noot: als je zaken doet in Maleisië is het gebruikelijk om samen ergens te gaan lunchen of drinken. Sla het niet af.

Deze beginfase kost je niets, want de real-estate agents worden door de eigenaar betaald. Als je een keus hebt gemaakt, ga dan met de real-estate agent over de prijs onderhandelen. Maak vooraf een lijst van alle items (zoals airco's), die je in het huis hebt aangetroffen en/of alle gebreken. Je koopt gewoonlijk een huis “as is”, tenzij je andere afspraken hebt gemaakt.

Is er overeenstemming over de prijs bepaal dan de financiering. Maleise banken mogen hypotheken aan buitenlanders verstrekken maar zijn het niet verplicht.

TEKENEN VAN DE SPA (Sales & Purchase Agreement) Tenzij je alle juridische zaken zelf wilt regelen, benoem dan zelf een advocaat (lawyer) en liefst niet dezelfde als die van de verkoper. De meeste lawyers blinken helaas niet uit in pro-activiteit of snelheid, dus zoek er een paar op en bepreek met ze wat zij voor je kunnen doen. De lawyer stelt de benodigde documenten op (o.a. de SPA=Koopovereenkomst), hij zoekt de juridische zaken uit en regelt de benodigde documenten en goedkeuringen van de overheden. Let er op dat er in de SPA staat dat je geen rente hoeft te betalen als je nog geen FIC toestemming hebt en, indien van toepassing, dat de koop niet door gaat als je geen hypotheek kunt krijgen.

Bij het tekenen van de SPA is het gebruikelijk dat 10% van de koopprijs wordt betaald, het restant binnen 60 dagen na goedkeuring FIC en Staat. Betalingen gaan via de lawyer. Na 1 maand respijt moet daarna 10% rente op jaarbasis worden betaald. Neem ook alle meterstanden op (elektriciteit en water), want vanaf deze datum moet jij het verbruik betalen.

NA HET TEKENEN VAN DE SPA

De advocaat regelt nu de toestemming van de FIC. Dit kan 1 maand duren maar ook 3 maanden. Pas als die toestemming er is wordt de toestemming van de desbetreffende Staat aangevraagd (zoals Pahang of Penang). Dit duurt meestal 1 maand. Een beetje “pushen” van de lawyer kan geen kwaad in deze periode. Pas als beide toestemmingen binnen zijn volgen de volgende stappen, zoals de betalingen van het restant, de feitelijke overdracht (transfer of property) en het verkrijgen van de “land title” (voor een huis) of “strata title” (voor een apartement).

ADDITIONELE KOSTEN

Behalve de koopprijs van het huis krijg je te maken met o.a. de volgende kosten, die je aan de lawyer betaalt (om misverstanden te voorkomen heb ik de gebruikelijke engelse teksten gebruikt):

a.  Stamp duty
Stamp duty is levied on the document of transfer based on the purchase price as follows:
- 1% on the first RM100,000
- 2% on the next RM400,000
- 3% on the next RM1,500,000 and 4% on the remainder

b.  Legal Fees (SPA handling and Transfer of Ownership)The fees to be collected by lawyers for work done in handling the sale or purchase of house are based on the purchase price as follows:
- 1% on the first RM100,000
- 0.5% on the next RM4,900,000
For each sale and purchase of a house, the solicitors concerned can only collect fees based on the above scale from either the seller or the purchaser and not from both of them.

c.  Consent of FIC & State (ongeveer RM400)

d.  Registration of Transfer (ongeveer RM500)

Voor een huis van RM200,000 ben je ongeveer RM6,000 kwijt (o.a. RM3,000 stamp duty, RM1,500 Legal Fees)

BELASTINGEN & VERZEKERINGEN

Daarnaast krijg je te maken met jaarlijkse lasten van de overheid als:

• Quit rent en

• Assessment tax

Kosten hangen van de Staat af, maar bedragen ruwweg RM500 per jaar totaal in  Kuantan.
Voorts kun je je huis en inboedel verzekeren tegen brand, diefstal en overstromingen. Kost ongeveer 2 promille (relatief duur, omdat je een buitenlander bent)

UTILITIES
Na de overdracht moet je elektriciteit, water, telefoon, ASTRO, etc. aanvragen. Voor elektriciteit en water is het het eenvoudigst om met de vorige eigenaar naar Tenaga Nasional te gaan, om te voorkomen dat het wordt af- en weer aangesloten. De real-estate agent kan je daarbij adviseren. Behalve voor Astro wordt er een “deposit” gevraagd, die je terug krijgt na be-eindiging van de services. De deposit voor telefoon is fors nl. RM1,000 (speciaal tarief voor buitenlanders).

 

HUIZEN (BELANGRIJKE WAARSCHUWING)!! Hoewel Maleisië een aantrekkelijke plek is om huizen te kopen, is het niveau van bescherming van de koper erg laag, vergeleken met Nederland. In Maleisië ligt het risico van een bouwproject bij de koper. De projectontwikkelaar richt voor ieder project een nieuw bedrijf op en begint vaak met bouwen, ook als nog niet alles verkocht is. Je betaalt vaak per onderdeel, eerst een % voor de infrastructuur, dan de fundering, dan de structuur, enz. als een project te weinig units heeft verkocht, is er een probleem: er is geen geld om het project af te bouwen want de fittings, ramen, deuren, verf enz. hadden betaald moeten worden door de mensen die de laatste units hadden moeten kopen. Je hebt nu een GROOT PROBLEEM want... - Hoe langer het huis onafgebouwd is, hoe kleiner de kans is dat het ooit afgebouwd wordt. Het tropische klimaat tast de muren en wapening aan. Niemand wil meer units kopen in zo'n project. - Je kan niets doen want de project ontwikkelaar heeft een apart bedrijfje opgericht wat hij of zij rustig failliet laat verklaren. Jij krijgt niets. - Nu heb je dus een stuk grond, met een onafgebouwd huisje. Die grond is nu nog minder waard dan eerst! Daarom het volgende advies: - Ga na wie de project ontwikkelaar is. Kijk welke projecten hij heeft gedaan, kijk of hij berucht is bij de House Buyer's Association (http://www.hba.org.my/). - Kijk hoeveel units er verkocht zijn en wat de markt is. Kunnen de resterende units makkelijk verkocht worden? - Zorg dat je het koopcontract heel goed begrijpt. In Maleisië mag je alles in de kleine lettertjes zetten (in Nederland niet). Kijk ook naar wat er niet in staat. Er zit wel een marmeren vloer in het show-model, maar komt die ook in jouw unit? - Is het huis veilig. In Maleisië wordt vaak op onveilige heuvels gebouwd. Als een gebouw (of de grond er onder) instort is het bijna onmogelijk om 'criminal negligence' (criminele nalatigheid) aan te tonen (iedereen schuift verantwoordelijkheden door) maar soms wel gewone nalatigheid. Daar kom je ook niet ver mee, want een schadeclaim indienen bij een leeg bedrijf (de projectontwikkelaar) levert geen cent op. Bij wet is de gemeente (die toezicht moet houden) niet aansprakelijk. Denk hierover na! U neemt zelf het risico. - Is het management goed. Veel projecten hebben gezamenlijke faciliteiten. Worden die goed onderhouden? Is het eventuele beveiligingspersoneel betrouwbaar?